이번에는 중고 맨션 (구분소유)의 소유자 변경의 가격 차이에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.
부동산 보유를 자신의 용도가 아닌 자산 형성 또는 부동산을 위해 구입할 경우 얼마나 저렴하게 구입하는가가 중요합니다. 이것은 의심의 여지없이 많은 부동산 중개인들과 부동산 투자자들이 원하는 것으로 생각합니다.
부동산은 합리적인 가격을 가진 것 같는데 실제로는 존재하지 않습니다. 왜냐하면 부동산은 이 세상에서 하나 밖에 없는 유일한 것이기 때문에 구매자는 판매자가 예상하는 가격보다 더 높은 가치가격을 찾는 경우가 있습니다.
가령 5 천만 엔으로 구입한 중고 맨션을 5 년 후에 매각하려고 생각했습니다.
부동산 중개업자에 사정을 요청해서 평가를 받았을 때, 부동산 중개업자은 원가법,거래사례비교법,수익환원법을 총동원 구사하여 55백만 엔으로 사정 평가를 받았습니다.
이웃들에게 5500만엔으로 팔고 싶다고 말했다가 어떤 이웃은 6천만엔으로 사고 싶다고 말했다.
이 이웃은 부모님을 돌봐줘야했기 때문에 부모님을 가까운 곳에 이사하러 오실수 있게끔 마련해야 할 상황이었습니다.
시세 가격에 있어서는 5500만엔인 것을 알고 있지만, 어쩔 수 없이 이웃의 일신상 형편에 의해 필요하기 때문에 시세 가격보다 500만엔 높은 가격으로 사드리겠다고 하는 것입니다.
이 경우 판매자의 상정매각 금액은 55백만엔에 대해, 구매자가 원하는 매입금액 곧 구매자가 기대하는 이익에 대한 가치는 60백만엔이 되는 것입니다. 따라서 부동산에 있어서는 개별적인 사유가 늘 가격에 반영됩니다.
부동산 시장 데이터에서 불경기로 인한 가격 하락이 발생하는 경우에도 이러한 개별적인 사유가 고려되어 고액 가격으로 매진됐다는 사례는 많습니다.
한편 저렴하게 팔아야 할 상황도 있습니다. 부동산업자와 부동산 투자자들은 개인적 사유로 저렴해지는 부동산 물건들을 밤낮으로 찾고 있습니다.
그러나 이러한 사정도 최근 업자들 가운데 이미 알려져 있어 저렴하게 구입할 수 있는 부동산은 거의 없습니다.
경매 및 분쟁 중인 부동산조차도 시세과 동등하게 거래되어 있습니다. 즉 지금은 정보를 길들이는 부동산업자라야 부동산을 저렴하게 구입할 수 있다고 해도 과언이 않을 것입니다. 개다가 이런 부동산업자조차도 저렴한 부동산을 구입할 수 없는 상황입니다.
하지만 이런 상황 가운데도 평균 20 % 저렴한 가격으로 부동산을 구입할 수있는 방법이 있습니다. 오늘의 핵심 주제는 이것입니다.
현재 중고맨션 상태는 유형별로 말하면
① 소유자 변경 물건-어너 잰지 (임대 중)
② 거주 중 (소유권자가 거주하고 매각할 때 퇴거)
③ 빈 방 개조, 개조 없음
④ 빈 방 개조, 개조 완료됌
이 세상에서 똑같은 부동산 물건이 하나도 없는데 완전히 동일한 물건을 두고 ①~④ 각각 어떤 케이스 때 저렴한지 가정해 보도록 하겠습니다.
가장 저렴한 것은 ① 어너 잰지, 가장 높은 것은 ④ 빈 방 개조, 개조 완료 입니다. ②와 ③에서는 데이터만 보고 한 마디로 말할 수는 없지만 라이터의 소감으로는 ②보다 ③의 가격이 높아지는 경우가 많습니다. 따라서 순위를 매기면 가장 저렴한 부동산은 ①에서 ④까지 순서대로 가격이 증가합니다.
※ 단 일반적인 사례이며 위에서 설명했듯이 개별적사유로 변경될 수도 있습니다.
그렇다면 왜 ①어너 잰지가 저렴하는 것일까?
【소유자 변경-어너 잰지가 저렴하는 이유】
1：수요자 수가 적다
→ 빈 방 또는 거주 중 경우 자기사용목적으로 구입할 경우가 있습니다. 곧 스스로 거주하기 위해서 구매하기 때문에 이러한 수요자는 어너 잰지 물건을 구매하지 않습니다. 또한 일본 주택 담보 대출 융자 제도에서 주거용 부동산에만 적용되기 때문에 소유자 변경된 물건은 이자율은 비싸지 않고 플융자가 가능한 모기지론을 사용할 수 없습니다.
2：빌릴 때 모기지를 사용할 수 없다.
→ 1에서 설명한 바와 같이 주거용 용도가 아니기 때문에 금리 우대가 큰 주택 담보 대출을 사용할 수 없습니다. 따라서 일반적으로 첫 시작인 계약금으로 물건가격 약 20 %, 제비용으로 7 %, 총 27 %의 현금으로 지출할 필요가 있음으로 이해 거주 중 또는 빈 방 물건보다 저렴한다는 것입니다.
3：실내에서 확인할 수 없는 물임대차계약 인수
→ 일본 관습으로 인해 임대중인 부동산 실내에 직접 들어가 확인할 수 없습니다. 이는 임차인과 임대인의 권리 때문이며 소유자라는 이유만으로 들어가는 것을 용납하지 않습니다. 또한 임대차계약도 인수를 받기 때문에 임대료를 조금 저렴하게 임대하는 경우라도 임대갱신 할 때까지 임대료를 계속해야 합니다.
4：자기사용 불가능
→ 소유자이지만 임대중 때문에 사용할 수 없습니다. 트렁크 룸만 사용할 있게 해달라고 하는 것도 불가능합니다. 다만 공용 부분은 사용할 수 있는 맨션도 있기도 하지만 전유부분은 임대 기간 중에는 사용할 수 없습니다.
위의 이유로 소유자 변경 부동산은 빈 방 또는 거주중 물건보다 저렴합니다.
이 저렴함을 이용하여 어너 쟁지 물건을 구입하고 공실이 될 타이밍으로 판매하는 수법을 쓰는 부동산업자도 많습니다.
라이터의 조사에 따르면 주요 5개 구 (치요다 구, 주오 구, 미나토 구, 신주쿠 구, 시부야 구)의 중고 맨션 성약 사례와 빈 방에 대해 (똑같은 맨션, 매각 년수 3 년 이내, 층 수가 가까운 것) 비교할 때 약 두 배 이상 저렴했으며 평균적으로 약 20 % 저렴했습니다.
사례 – 두 배 차이가 있는 경우
미나토구 타워맨션 건축년15년 24F
약 70㎡ 어너 잰지 7천380만엔
약 96㎡ 빈 방 1억9천8백만엔