전에 리포트 내용은 도쿄의 부동산버블이 전 세계적으로 볼 때는 가열되지 않는다고 했습니다. 이번에는 부동산 가격과 재개발의 영향에 대해 설명하도록 하겠습니다.
부동산 가격과 재개발 관계에 있어서는 현재2022년 데이터를 살펴보는 것을 일부러 피했습니다. 그 이유가 2 가지 있기 때문입니다.
- 이유 1 ： 현재 도쿄 수도권 지역에서는 부동산 가격이 상승 추세 상태 가정입니다. 어느 시점에서든 부동산 가격은 상승하고 있으므로 인해 상승 원인은 재개발이기 때문이라고 할 수 없습니다.
- 이유 2 ： 부동산 가격의 하락 추세 중이라고 해도 재개발이 지금도 진행중이며, 그 때 당시의 부동산 가격을 살펴보면 재개발이 부동산 가격에 얼마나 많은 영향을 미치는지 생각할 수 있습니다.
또 이번에는 객관성을 유지하기 위해 개별 부동산 데이터를 수집이 아닌 국토교통부에서 검토한 데이터를 바탕으로 조사를 실행했습니다.
그러면 다음 일본 부동산 역사를 보도록 하겠습니다.
1988 년 아시다시피 버블 붕괴가 일어나 부동산에 대한 대출 강화 정책이 수행되었습니다. 그 2 년 후인 1990 년 토지 기본 법이 개정되어 부동산 평가 규칙이 변경.
아래 표에서 확인할 수 있습니다.
1991 년에 부동산 가격이 크게 하락. 이것이 곧 부동산버블의 붕괴입니다. 그 후 완만한 하락에서 2006 년에 상승하기 시작해 전환. 리먼 쇼크가 발생한 2008년까지는 부동산 가격이 상승했으나, 2009년 리먼 쇼크로 부동산 가격은 다시 하락.
2011년 3월에 동일본 대지진이 발생했고 부동산 가격은 2013년까지 계속 하락.
일본 주요 도시 상업 지역의 최고 가격 추이
(출처 – 국토교통부 토지가격 공시 데이터 자료)
발표 된 데이터는 2010 년부터이므로 2010 년 토지 가격이 상승하고 있는 지역을 보도록 하겠습니다.
【2010년】 일본 토지 가격 조사 지점 약99.7％ 부동산 가격이 하락할 때
| 순위 | 표준지 번호 | 도,도,부,현 | 표준지의 소재지 | 변동률% |
※같은 변동률로 순위가 다르는 부분 – 소수점 제2위 이하의 사사오입에 의한 것
(출처 – 국토교통부 토지 가격 공시 데이터 자료)
2010년에는 일본 전역의 토지 가격이 하락하고 있었습니다. 그러나 위 표에 따라 7 포인트, 특히 나고야시 미도리 구에서는 눈에 띄게 상승했습니다. 그 이유는 이하로 설명하겠습니다.
2005 년부터 나고야시 미도리구는 나고야시의 성장 센터로서 토지 가격 상승이 보였습니다. 큰 이유는 나고야시 지하철 연장계획 떼문입니다. 사쿠라도리선 연장이 2011 년에 결정되었으며 새로운 역 주변 상업 지역에 대한 수요 증가로 인해 토지 가격이 상승하게 되었습니다.
다음은 2013년을 보도록 하겠습니다.
【2013년】부동산 가격 하락률은 침착했으나 가격은 여전히 평평하고 하락이 계속되고 있습니다.
2013년에는 규슈 신칸센 개통에 따라 2010년보다는 부동산 가격 상승 지점이 많이 있었습니다. 먼저 도쿄만 보도록 하겠습니다.
①도쿄 스카이트리 개업 ②시부야구 재개발 ③기타센주 역 대학교 유치
모두 재개발로 인해 토지 가격이 상승했습니다.
【마무리】
부동산가격은 개별적 요인과 지역요인 이 두 가지로 상승,하락이 결정됩니다.
또는 재개발은 지역 요인을 플러스로 하는 효과가 있어 그것은 금융 위기 등 일어났어도 유효하게 작용하는 것입니다. 반대로 재해 등으로 의해 마이너스에 움직일 가능성도 있으니 유의가 필요할 것입니다. 재해가 부동산 가격에 따라 어떻게 영향을 미치는지 또는 재해로 의해 하락한 부동산 가격은 어떻게 회복하는지에 대해서는 다음에 해설한 것을 보도록 하겠습니다.