부동산을 구입해서 가치가 올라갈지 내려갈지는 매우 중요한 문제입니다.
특히 부동산 가격 하락은 너무 위험하다고 생각하는 분들이 많을 것이며, 반대로 부동산 가격 상승을 목표로 부동산 구매를 검토하는 분들도 많을 것입니다.
이번에는 부동산 가격 상승 요인에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.
I. 부동산 감정평가액 (부동산 가격) 결정 방법에 대해
일본 부동산 가격은 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 즉 시장이 부동산가격을 결정, 판단합니다.
그러나 부동산 평가는 시장에서는 결정되지 않으며 전문가 (부동산 감정사)만이 감정평가액을 계산할 수도 있습니다.
부동산은 고유한 것입니다. 똑같은 물건은 하나도 없습니다. 따라서 구매자와 판매자 양쪽 상황에 따라 부동산 가격은 변동합니다. 반면에 부동산 평가에 있어서는 객관성을 중요시합니다. 곧 구매자와 판매자의 사정들을 배제하여 계산되는 액입니다.
그러면 다음 부동산 평가에서는 어떤 부분을 주목하면서 부동산가격을 결정하는 것일지 궁금하게 될 것입니다.
3가지 방법으로 계산됩니다.
① 원가법
원가법은 가격 기준시점에서 대상물건을 재생산(재취득)하는 데에 소요되는 재조달원가에 감가수정을 가하여 대상물건의 기준시점의 가치를 산정하는 방법입니다.
② 거래사례비교법
거래사례비교법은 먼저 많은 물건의 거래사례를 수집, 비교하여 대상물의 현황에 맞게 사정보정, 시잠수정, 지역, 가치형상요인 비교 및 개별적요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말합니다.
③ 수익환원법
수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방밥을 말합니다.
이 3가지 방법을 통해서 부동산 평가액을 결정합니다.
이 부동산 감정평가액은 정부가 부동산가격 공시함으로서 토지가격을 공개하거나 금융 기관의 대출할 때 법원 등에서 채용되는 금액이며, 이러한 금액은 간접적으로 시장의 부동산 가격에 영향을 미칩니다.
II. 부동산 감정평가액 (부동산가격) 상승에 대해
전제로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.
① 건물가격은 구매 후 꼭 오래되므로 건물가격은 매년마다 떨어집니다.
② 토지가격은 주변 지역의 임대료 및 재개발로 인해 가격 상승,하락이 발생됩니다.
③ 기타
①에 대해서는 기본적인 것으로 인해 설명 생략. ③에 대해서는 설면하려면 더 길어질 것이므로 다음 설명하도록 하겠습니다.
②에 있어서는 중요한 것들이 있습니다.
토지가격이 상승하는 원인은 몇 가지 있지만 일반적으로 많는 것은 이하
1. 주변 지역의 임대료 인상으로 인한 토지가격 인상 (거래사례비교법・수익환원법)
2. 재개발 등으로 인해 번화성 또한 편리성의 증가가 있어 그 결과 수요가 올라가 부동산가격이 상승합니다. 당연히 주변 지역의 임대료도 상승합니다. (수익환원법・거래사례비교법)
예를 들어 홋카이도와 오사카의 관광객 수가 증가하여 주변 상점의 임대료가 상승하며 부동산 가격이 상승 할 것입니다. 이것은 위의 1에 해당됩니다.
한편 교통 인프라의 재개발이나 지하철의 확장 및 새로운 도로 및 상업 시설의 탄생으로 인해 토지가격이 상승하는 것은 위의 2에 해당됩니다.
그렇다면 부동산 가격의 상승에서 안정적인 것은 위의 1, 2에 있어서는 어느쪽인가?
2021년 토지가격을 살펴 보겠습니다. 머저 2021년 토지가격 공시을 보면 2020년 코로나-19 바이러스 감염으로 도쿄에서도 토지가격 하락이 발생했습니다. 2021년에도 변동율이 크게 상승했으나, 여전히 상업 지역의 임대료 하락이나 공실률 감소가 코로나-19 발생 이전만큼은 회복되지 않았다는 것을 전제로 다음을 봐 주시면 좋겠습니다.
위의 내용을 보면 도쿄,오사카의 최고 가격은 하락했습니다. 이것은 코로나-19로 인해 임대료 감소 때문입니다. 한편 다음 공시를 보면 토지가격은 같은 코로나-19 상황인데도 상승했습니다. 토지가격 상승 원인은 인프라 정비 즉 재개발로 인한 것으로 나타났습니다.
다음은 과거에 실제로 발생한 재개발로 인해 만션 가격이 어떻게 변했는지 보도록 하겠습니다.
【마무리】
부동산 가격은 건물의 건축 년수 의해서만 결정되는 것이 아닙니다.
토지 가격 상승이나 거래사례 및 수익성의 따라 종합적으로 판단됩니다. 토지가격의 상승에 대해서는 임대료 인상, 재개발 등으로 인해 발생할 것입니다. 특히 재개발로 인한 토지 가격의 상승은 안정적인 것으로 분석 할 수 있습니다.